ประเทศไทย ยังคงเป็นที่สนใจของนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการลงทุนในภาคอุตสาหกรรมทั้งการลงทุนใหม่ และการขยายการลงทุนเดิมที่อยู่ในประเทศไทย อาจจะได้รับผลกระทบในช่วง 2 – 3 เดือนที่ผ่านมาจากปัญหาในตะวันออกกลางที่มีผลต่อราคาน้ำมัน และความเชื่อมั่นต่อการลงทุนในระยะยาว ประกอบกับความตึงเครียดในเรื่องสงครามการค้าระหว่างประเทศจีน และสหรัฐอเมริกาคลี่คลายไปมากแล้ว ส่งผลให้การเข้ามาลงทุนของนักลงทุนต่างชาติลดลง โดยช่วงไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2569 ที่ผ่านมามีการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่ผ่านการอนุมัติจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2568
นายพงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร หัวหน้าฝ่ายโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม คุชแมน แอนด์ เวลคฟีลด์ ประเทศไทย “การลงทุนจากต่างประเทศผ่านการพิจารณาของ BOI ในช่วงไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2569 เป็นการลงทุนจากประเทศสิงคโปร์มากที่สุด โดยมีมูลค่าเงินลงทุนรวมทั้งสิ้้น 118,868 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 57 ของมูลค่าเงินลงทุนจากต่างประเทศ” โดยมูลค่าเงินลงทุนส่วนใหญ่มาจากโครงการขนาดใหญ่ที่มีเงินลงทุนตั้งแต่ 1,000 ล้านบาทขึ้นไป เช่น โครงการ Data Center (3 โครงการ) มูลค่าเงินลงทุนรวม 45,304 ล้านบาท กิจการผลิต Flexible Printed Circuit Board, Multilayer Printed Circuit Board หรือชิ้นส่วน ที่เป็นการลงทุนขนาดใหญ่ (2 โครงการ) มูลค่าเงินลงทุนรวม 39,620 ล้านบาท เป็นต้น
นายพงษ์พันธ์ กล่าวถึงอันดับรองลงมาคือ “การลงทุนจากประเทศจีน มูลค่าเงินลงทุนรวม 24,422 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 12 ของมูลค่าเงินลงทุนจากต่างประเทศทั้งหมด” โดยมูลค่าเงินลงทุนส่วนใหญ่มาจากโครงการขนาดใหญ่ที่เงินลงทุนมากกว่า 1,000 ล้านบาทขึ้นไป เช่น กิจการผลิต Printed Circuit Board ชนิด High Density Interconnect (2 โครงการ) มูลค่าเงินลงทุนรวม 12,088 ล้านบาท กิจการผลิตอุปกรณ์ และชิ้นส่วนสำหรับเครื่องจักรที่มีความแม่นยำสูง (2 โครงการ) มูลค่าเงินลงทุนรวม 5,489 ล้านบาท เป็นต้น อันดับที่ 3 คือ ญี่ปุ่นด้วยมูลค่ารวมประมาณ 20,554 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 10 “เพียง 3 ประเทศนี้ก็คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 79% ของมูลค่าเงินลงทุนจากต่างประเทศทั้้งหมดแล้ว ซึ่งโครงการส่วนใหญ่ลงทุนในนิคมอุตสาหกรรม และในภาคตะวันออกของประเทศ การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศอาจจะลดลงบ้างเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว แต่ก็เป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจโลก และแรงกดดันต่างๆ ที่อาจจะลดลงเมื่อเทียบกับปีที่แล้วรวมไปถึงหลายกิจการเลือกไปประเทศอื่นๆ ที่ค่าแรงต่ำกว่าประเทศไทย หรือได้รับสิทธิพิเศษทางภาษีที่น่าสนใจกว่า”
สำหรับที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมนั้น เหลือขายไม่มากแล้วในตลาด เพราะการลงทุนจากต่างประเทศทั้งที่เป็นการลงทุนใหม่ และการขยายการลงทุน รวมไปถึงนักลงทุนไทยที่ใช้ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมกันเยอะมากในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา ประกอบกับการเพิ่มขึ้นของนิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทยไม่ได้มากนัก เพราะนิคมอุตสาหกรรม ณ ไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2569 ขยายตัวเพิ่มขึ้นจากช่วงปลายปีพ.ศ.2564 ประมาณ 8% เท่านั้น ในขณะที่ความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นประมาณ 18% ในช่วงเวลาเดียวกัน ส่งผลให้ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศไทยที่มีกำหนดแล้วเสร็จภายนปีนี้ และปีพ.ศ.2570 มีประมาณ 20,290 ไร่ ซึ่งคาดว่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมจะยังเป็นทีต้องการและอัตราการใช้ที่ดินจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จากนี้” เมื่อความต้องการมาก ราคาขายก็ปรับเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ
“ราคาที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมเฉลี่ยทั่วประเทศอยู่ที่ประมาณ 8.4 ล้านบาทต่อไร่ปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 7% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วอยู่ที่ 5.5 ล้านบาทต่อไร การเข้ามาของนักลงทุนต่างชาติก็มีผลลบต่อการขยายตัวในภาคอุตสาหกรรมเช่นกัน เนื่องจากว่าทุนต่างชาติที่เข้ามาแบบไม่ได้ต้องการลงทุนในภาคอุตสาหกรรมเท่านั้น แต่ต้องการครอบครองที่ดินแล้วลงทุนเพื่อพัฒนาโครงการรองรับนักลงทุนต่างชาติสัญชาติเดียวกัน ซึ่งพบได้เยอะในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และมีหลายรายที่หยุดการดำเนินกิจการและต้องคืนที่ดิน แต่ก็ยังมีหลายรายที่ยังดำเนินการอยู่ หรือผ่านกระบวนการตรวจสอบของหน่วยงานราชการไทยไปได้ ซึ่งอย่างไรก็ตามอาจจะต้องให้คนไทยช่วยกันตรวจสอบ และรายงาน เพราะหน่วยงานราชการจากส่วนกลางอาจจะช้าเกินไป”
เมื่อมีการเข้ามาของนักลงทุนต่างชาติ และการขยายการลงทุนใหม่ทั้งจากนักลงทุนต่างชาติ และคนไทย ส่งผลให้ความต้องการคลังสินค้าให้เช่า และโรงงานสำเร็จรูปให้เช่ามีมากขึ้น คุณพงษ์พันธ์กล่าวถึงผลที่ตามมาว่า “ค่าเช่าจึงทยอยปรับเพิ่มขึ้นมาต่อเนื่องในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา แต่ช่วงไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2569 ไม่มีอุปทานโรงงานหรือคลังสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาด โดยพื้นที่รวมของโรงงานสำเร็จรูป (RBFs) ยังคงไม่เปลี่ยนแปลงที่ 3.42 ล้านตารางเมตร อัตราการเช่าโดยรวมของ RBFs อยู่ที่ประมาณ 89.55% ในไตรมาสที่ 2 เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาสที่ 1 ในขณะที่พื้นที่รวมของคลังสินค้าสำเร็จรูป (RBWs) ยังคงไม่เปลี่ยนแปลงที่ 6.05 ล้านตารางเมตรเพราะไม่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด อัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 85.28% เพิ่มขึ้นประมาณ 1% จากไตรมาสที่ 1”
“เมื่อความต้องการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องแบบช้าๆ ในช่วงที่ผ่านมา ค่าเช่าเฉลี่ยรายเดือนที่เสนอเช่าจึงทยอยปรับเพิ่มขึ้นแบบช้าๆ โดยค่าเช่าเฉลี่ยของโรงงานสำเร็จรูปปรับเพิ่มขึ้นเป็น 196 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในไตรมาสที่ 2 เพิ่มขึ้นจาก 194 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในไตรมาสที่ 1 ค่าเช่าเฉลี่ยของคลังสินค้าสำเร็จรูป RBWs ก็เพิ่มขึ้นเป็น 160 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในไตรมาสที่ 2 เช่นกัน โดยเพิ่มขึ้นจาก 158 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในไตรมาสที่ 1 ในไตรมาสที่ 2 นี้ ตลาดโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูปของประเทศไทยได้เปลี่ยนผ่านเข้าสู่สภาวะฟื้นตัวและมีเสถียรภาพอย่างชัดเจน โดยได้รับแรงหนุนจากอัตราการเช่าที่แข็งแกร่งขึ้น และการเติบโตของค่าเช่าที่มีความยืดหยุ่น ตลาดกำลังเปลี่ยนผ่านจากสภาพแวดล้อมที่ผู้เช่าเป็นผู้กำหนดไปสู่สถานการณ์ที่มีความสมดุลมากขึ้น และค่อย ๆ ขยับไปสู่ฝั่งที่เจ้าของโครงการได้เปรียบ”
ทั้งนี้ การที่ค่าเช่ากลับมาอยู่ในแนวโน้มขาขึ้น แสดงให้เห็นว่าอำนาจในการกำหนดราคากำลังกลับมาเป็นของเจ้าของโครงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับอาคารคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูปที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีและมีความทันสมัย เมื่อมองไปถึงช่วงที่เหลือของปีพ.ศ.2569 คาดว่าตลาดจะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง ระดับอัตราการเช่าคาดการณ์ว่าจะปรับตัวดีขึ้นอีก โดยเฉพาะในภาคส่วนโรงงานสำเร็จรูปให้เช่า เนื่องจากโครงการใหม่ที่สร้างเสร็จมีจำนวนจำกัด แต่ความต้องการยังมีอยู่มากส่งผลให้เกิดการดูดซับพื้นที่ว่างอย่างต่อเนื่อง ในส่วนของค่าเช่าเฉลี่ยน่าจะมีการปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยได้รับปัจจัยหนุนจากอัตราการเช่าที่ทยอยปรับตัวเพิ่มขึ้น และการแข่งขันที่ลดลงจากโครงการพัฒนาใหม่ ๆ
