คนไทยชะลอการใช้เงินลงแบบชัดเจน และกระทบกับภาพรวมของการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศ เนื่องจากคนไทยส่วนใหญ่ขาดความเชื่อมั่นในภาวะทางเศรษฐกิจของประเทศทั้งจากปัจจัยภายนอกต่างๆ เช่น สถานการณ์ของสงครามในตะวันออกกลางที่มีผลต่อราคาน้ำมันซึ่งมีผลต่อราคาสินค้าต่างๆ ที่แพงขึ้น และมีผลโดยตรงต่อการใช้จ่ายของคนไทย แม้ว่าตอนนี้คนไทยจะยอมรับและปรับตัวได้บ้างแล้ว แต่ยังขาดความเชื่อมั่นในสถานการณ์สงคราม เพราะสถานการณ์ยังมีความผันผวนมากสามารถเปลี่ยนแปลงได้ตลอดและอาจจะรุนแรงกว่าที่ผ่านมาได้อีก เมื่อคนไทยชะลอการใช้เงินตลาดคอนโดมิเนียมที่เป็นการใช้เงินจำนวนมาก และเป็นภาระหนี้สินระยะยาว รวมไปถึงการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ผู้ที่โดนปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก รัฐบาลยังไม่มีนโยบายหรือมาตรการที่ชัดเจนต่อตลาดที่อยู่อาศัย
นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวถึงตลาดคอนโดมิเนียมว่า “การเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในไตรมาสที่ 2 ของปีพ.ศ.2569 มีจำนวนรวมทั้งสิ้นประมาณ 2,332 ยูนิต ซึ่งลดลงประมาณ 67% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม จำนวนรวมของคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดตัวในช่วงครึ่งแรกของปีพ.ศ.2569 อยู่ที่ประมาณ 9,501 ยูนิต ซึ่งเพิ่มขึ้น 42% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งแรกของปีพ.ศ.2568”
จำนวนรมคอนโดมิเนียมที่คาดว่าจะเปิดขายใหม่ในปีพ.ศ.2569 อาจจะเพิ่มขึ้น ซึ่งเรื่องนี้ นายสุรเชษฐ ได้ให้ความเห็นว่า “คาดการณ์ว่าจำนวนคอนโดมิเนียมใหม่ที่จะเปิดตัวตลอดทั้งปีพ.ศ.2569 อาจจะมากกว่าที่เคยประเมินไว้ตอนต้นปีที่ประมาณ 17,000 ยูนิต เพราะผู้ประกอบการบางรายเริ่มเปิดขายโครงการใหม่ รวมไปถึงมีการเปิดเผยแผนการพัฒนาใหม่มากขึ้น โดยคาดว่าจำนวนรวมคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มีความเป็นไปได้ว่าจะมากกว่าที่คาดการณ์ แต่คงไม่เกิน 20,000 ยูนิต (มีประมาณ 10% เป็นคอนโดฯราคาแพง) และต้องติดตามปัจจัยลบอีกหลายๆ เรื่องที่ยังไม่หายไปไหน และมีโอกาสกลับมารุนแรงอีกครั้ง โดยเฉพาะเรื่องของความขัดแย้งในตะวันออกกลาง หรือในภูมิภาคอื่นๆ ของโลก”
ในแง่ของทำเลที่ตั้งโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่นั้น นายสุรเชษฐ ขยายความเพิ่มเติมดังนี้ “คอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดตัวในไตรมาสที่ 2 ของปีพ.ศ.2569 ประมาณ 90% ตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิทที่อยู่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) โดยส่วนที่เหลือตั้งอยู่ในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพมหานคร ดังนั้น ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2569 อยู่ที่ประมาณ 150,420 บาทต่อตารางเมตร เพราะทำเลที่ตั้งของโครงการที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้า BTS ราคาขายเฉลี่ยมากกว่าไตรมาสที่แล้วถึงประมาณ 78.4% และราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกปีพ.ศ.2569 ปรับเพิ่มขึ้นสูงที่สุดตั้งแต่ปีพ.ศ.2563 เป็นต้นมา
ส่วนราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในครึ่งแรกปีพ.ศ.2569 อยู่ที่ประมาณ 120,360 บาทต่อตารางเมตร” แม้ว่าจะเป็นช่วงที่ตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวลงก็ตาม เพราะว่าผู้ประกอบการพยายามจับกลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพหรือมีกำลังซื้อมากกว่ากลุ่มระดับราคาไม่แพง เพราะปัญหาเรื่องของการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ทำได้ยากลำบากมากในช่วงที่ผ่านมา ประกอบกับทำเลที่ผู้ประกอบการเลือกเปิดขายโครงการใหม่ คือ ทำเลที่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าหรืออยู่ในระยะที่เดินได้ นอกจากนี้การที่เส้นทางรถไฟฟ้าขยายตัวออกไปตามพื้นที่โดยรอบมีผลต่อราคาขายคอนโดมิเนียมแบบชัดเจน เพราะต้นทุนที่ดินสูงขึ้น ราคาขายคอนโดมิเนียมจึงเพิ่มขึ้นตามไปด้วย
“โครงการที่เปิดขายในช่วงครึ่งแรกของปีพ.ศ.2569 เป็นโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์เกือบ 100% เพราะมีโครงการของผู้ประกอบที่ไม่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์เพีบง 68 ยูนิตจากจำนวนทั้งหมด 9,501 ยูนิต ผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลาง หรือที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ เพื่อรอดูสถานการณ์ในช่วงครึ่งหลังของปี รวมไปถึงรอดูเรื่องของมาตรการจากรัฐบาลมากระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยหลังจากนี้”
นอกจากนี้ ผู้ประกอบการบางรายมีการปรับตัว โดยการเปิดขายโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่มากขึ้น แต่เป็นโครงการขนาดเล็กจำนวนยูนิตไม่มากนัก และเน้นที่โครงการในระกับราคาประเมิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป และช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมาแทบไม่มีโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่อยู่นอกแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเลย เนื่องจากผู้ประกอบการต้องการกลุ่มผู้ซื้อจริง และต้องการให้ผู้ซื้อเห็นภาพของทำเลแบบจริงๆ ณ วันที่เปิดขายเลย อีกทั้งไม่ต้องการกลุ่มของนักลงทุนที่เก็งกำไรระยะสั้น ต้องการคนที่ซื้อจริง และต้องการโอนกรรมสิทธิ์จริงๆ มากกว่า ดังนั้น ผู้ประกอบการหลายรายจึงพยายามลดความเสี่ยงในเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ด้วยการทำความเข้าใจการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับคนที่สนใจ หรือการช่วยในเรื่องผ่อนก่อนอยู่ทีหลัง
นายสุรเชษฐ ยังได้กล่างถึงสถานการณ์สต๊อกคงค้างรอขายในตลาดคอนโดในพื้นที่กรุงเทพฯว่า ยังคงมีจำนวนที่มากอยู่ คาดว่าตัวเลขประมาณ 2 แสนยูนิต ส่วนใหญ่กว่า 50% เป็นกลุ่มราคา 2-4 ล้านบาท ซึ่งในแต่ละปี จะมีการดูดซับคอนโดฯในพื้นที่กทม.ประมาณ 70,000 ยูนิต หรืออาจจะต่ำกว่านี้ ขึ้นอยู่กับสภาวะตลาด คาดว่าต้องใช้เวลาไม่น้อยกว่า 3 ปีในการดูดซับไปหมด หากไม่มีการเปิดโครงการใหม่เติมเข้าสู่ตลาด และคาดว่าคอนโดจะกลับมาฟื้นตัวอาจประมาณไม่เกิน 5 ปี
“กลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ลดลงในไตรมาสที่ 2 อาจจะเห็นได้ชัดเจนในกลุ่มของกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนที่ลดลงมาก และยังไม่มีกลุ่มใดเข้ามาทดแทนได้แบบ 100% อาจจะมีกลุ่มผู้ซื้อชาวพม่าเข้ามาทดแทนได้บ้างแต่ก็เพียงส่วนน้อยเท่านั้น หรือชาวรัสเซียที่อาจจะเข้ามาซื้อเยอะในภูเก็ต และพัทยา แต่แทบไม่มีเลยในกรุงเทพมหานคร และอาจจะมีชาวต่างชาติสัญชาติอื่นๆ ที่มีจำนวนเพิ่มขึ้น แต่ก็ยังไม่อาจทดแทนกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนที่ลดลงได้ ชาวตะวันออกกลางที่มีกระแสก็ยังไม่ได้มากมายหรือเพิ่มแบบชัดเจนซึ่งอาจจะต้องติดตามต่อไปในช่วงครึ่งหลังของปีพ.ศ.2569”
