ต้นทุนหลักของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย คือ ‘ราคาที่ดิน’ ซึ่งจะเป็นต่อรูปแบบการพัฒนาโครงการ เช่น ถ้าเป็นที่ดินในเมือง แน่นอน จะเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่มีมูลค่าสูง หรือเป็นโปรเจกต์รูปแบบผสมผสาน (มิกซ์ยูส) เพื่อให้คุ้มค่าต่อเงินลงทุนและผลตอบแทนที่จะได้จากโครงการในระยะยาว ขณะที่ การขยับออกไปนอกเมือง หรือ การจัดหาที่ดินขอบชานเมือง นั้น ก็จะสร้างโอกาสที่จะหาที่ดินแปลงใหญ่ หรือ มีเนื้อที่มาก ในการทำโครงการรูปแบบแนวราบ ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรือบ้านแฝด ในราคาขายต่อหน่วยที่บางโครงการจะมีมูลค่าที่รับกำลังซื้อ แต่บางโครงการอัพแวลูของโครงการขึ้นมาก เช่น บ้านแพง ราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาท ไปจนถึง 500 ล้านบาท ก็เห็นได้ ซึ่งในทางกลับกันแล้ว ก็เหมือนการเร่งให้ราคาที่ดินโดยรอบแพงขึ้นตามเช่นกัน
และเราจะเห็นได้ว่า หลายฝ่ายหรือแม้แต่ ตัวดีเวลลอปเปอร์ ก็มองว่า การบังคับใช้ราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะทำให้ราคาที่ดินปรับลดลง แต่ในความเป็นจริง มีบางทำเล หรือ ความจำเป็นของเจ้าของที่ดิน ในการประกาศขาย แต่โดยรวมแล้ว ราคาไม่ได้ลดลงอย่างที่คาดไว้ หรือแม้แต่ ช่วงที่เกิดการระบาดของโควิด สถานการณ์ของราคาที่ดิน ก็ไม่ได้ลดลง เนื่องจาก เจ้าของ อาจไม่ได้เดือดร้อนในการเร่งขาย รวมถึงราคาข้างเคียงที่ประกาศกัน ทำให้มองเห็น เงิน ที่ควรจะได้จากการขายที่ดิน เป็นต้น
ขณะที่ วิธีการล็อกต้นทุนที่ของผู้ประกอบการ โดยการซื้อที่ดินจำนวนมากรอไว้ เพื่อพัฒนาโครงการใหญ่ หรือ เมือง ก็มีให้เห็น เช่น บมจ.แสนสิริ ที่ปัจจุบันกระจายออกไปหลายทำเล ทำให้มั่นใจเรื่องของการพัฒนาโปรดักส์ที่จะออกมา ในราคาที่ได้เปรียบกว่าคู่แข่งในอนาคต
โปรสเปคฯชี้เมืองขยายเร็ว ดันราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย
นายปริสุทธิ์ รอดจากภัย ผู้อำนวยการฝ่ายสำรวจวิจัย บริษัท โปรสเปค แอพเพรซัล จำกัด ผู้เชี่ยวชาญ ด้านการประเมินราคาทรัพย์สินและที่ดินที่มีสาขาอยู่ทั่วประเทศ เผยข้อมูลการสำรวจและวิเคราะห์ภาพรวมปี 2567 และแนวโน้มราคาที่ดินในปี 2568 ว่า แนวโน้มราคาที่ดินในปี 2568 จะปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นจากปี 2567 เนื่องจากการขยายตัวของเมือง ทำให้มีความต้องการที่ดิน เพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยคาดว่าราคาที่ดินทั่วประเทศ จะปรับตัวสูงขึ้นโดยเฉลี่ยประมาณ 5-10% ขึ้นอยู่กับทำเล
โดยทำเลที่ดินที่ได้รับความสนใจและมีการปรับราคาสูงขึ้นจะอยู่ในทำเลที่ใกล้กับแนวรถไฟฟ้าทั้งสายใหม่และสายเก่า เพื่อตอบโจทย์กับความต้องการที่อยู่อาศัยที่ ที่สามารถเดินทางไปทำงานได้อย่างสะดวก และใกล้แหล่งอำนวยความสะดวกทั้งห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล โรงเรียน และชุมชน อาทิ เขตทวีวัฒนา บางแค บางพลัด ธนบุรี ตลิ่งชัน ดอนเมือง บางนา วัฒนา สะพานสูง สายไหม มีนบุรี สวนหลวง และบริเวณพื้นที่ปริมณฑล เช่น อำเภอเมืองนนบุรี อำเภอบางบัวทอง อำเภอบางใหญ่ จังหวัดนนทบุรี อำเภอลำลูกกา อำเภอธัญบุรี จังหวัดปทุมธานี และ อำเภอเมืองสมุทรปราการ อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ ที่เป็นพื้นที่รองรับการขยายตัวของเมือง
เมืองท่องเที่ยวสำคัญ ยังคงได้รับความนิยมราคา Land ปรับตัวขึ้นแรง
ในขณะที่พื้นที่ในต่างจังหวัดที่ราคามีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นจะอยู่ในจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยว อาทิ โซนภาคเหนือ คือ จังหวัดเชียงใหม่ มีแนวโน้มที่ราคาที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้น ในปี 2568 ประมาณเฉลี่ย 5-10 % เทียบกับปี 2567 เนื่องจากเป็นจังหวัดที่เป็นหัวเมืองใหญ่และเป็นเมืองท่องเที่ยวที่มีการขยายตัวของเมืองสูงมาก โดยมีการขยายพื้นที่เมืองออกไปทาง อำเภอสันทราย อำเภอสันกำแพง และอำเภอฝาง ซึ่งมีการขยายตัวของโครงการที่พักอาศัย ชุมชนพักอาศัย และพาณิชยกรรม ออกจากเมืองเชียงใหม่เพิ่มมากขึ้น น้ำไม่ท่วม ประกอบกับมีโครงการสนามบินนนานาชาติ เชียงใหม่แห่งที่ 2 ในพื้นที่ ทำให้ราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้น
ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ได้แก่ จังหวัดนครราชสีมา จะมีแนวโน้มปรับตัวของราคาที่ดินสูงขึ้นในปี 2568 ประมาณเฉลี่ย 5-10 % เทียบกับปี 2567 ซึ่งเป็นจังหวัดที่เป็นหัวเมืองใหญ่และเป็นเมืองท่องเที่ยวที่มีการขยายตัวของเมืองสูงมาก โดยเฉพาะอำเภอปากช่อง (เขาใหญ่) ซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยว ซึ่งมีการขยายตัวของโครงการที่พักอาศัย ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโด เกิดขึ้นจำนวนมาก ทำให้ราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้น
ภาคตะวันออก ได้แก่ จังหวัดชลบุรี จะมีแนวโน้มปรับตัวของราคาที่ดินสูงขึ้นในปี 2568 ประมาณเฉลี่ย 5-10 % เทียบกับปี 2567 ซึ่งเป็นจังหวัดที่เป็นหัวเมืองใหญ่และเป็นเมืองท่องเที่ยวที่มีการขยายตัวของเมืองสูงมาก โดยเฉพาะอำเภอบางละมุง เมืองพัทยา ซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยว ซึ่งมีการขยายตัวของโครงการที่พักอาศัย ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโด เกิดขึ้นจำนวนมาก ทำให้ราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้น
ภาคใต้ จังหวัดภูเก็ต จะมีแนวโน้มปรับตัวของราคาที่ดินสูงขึ้นในปี 2568 ประมาณเฉลี่ย 10-15% เทียบกับปี 2567 ซึ่งเป็นจังหวัดที่เป็นหัวเมืองใหญ่และเป็นเมืองท่องเที่ยวที่มีการขยายตัวของเมืองสูงมาก โดยเฉพาะพื้นที่ที่ติดหาดที่สามารถพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยได้ ซึ่งมีการขยายตัวของโครงการที่พักอาศัย ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโด เกิดขึ้นจำนวนมาก ทำให้ราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้น
